カフェ物件選びのポイントを解説

これからカフェを開業しようと思った時に気になるのは物件選びです。物件選びはカフェの成功・失敗に大きく関わってきます。味やサービスは開業後でも改善が可能ですが、立地や物件を変えることは不可能です。

そこで今回は、カフェ物件選びのポイントについて解説していきます。

※この記事を書いている「飲食開業のミカタ」を運営している株式会社ベクターホールディングスが発行している「起業のミカタ（小冊子）」では、更に詳しい情報を解説しています。無料でお送りしていますので、是非取り寄せをしてみて下さい。

カフェの物件選びについて

以下でカフェの物件選びのポイントをご紹介しますが、地域の特徴をいくつかの点から調査して、開業したい場所が決まったら次に物件選びになります。 賃料が安くてカフェの雰囲気に合い、使い勝手の良い物件を見つけることが、利益を出しながらカフェの営業を続けるために重要です。このような物件を見つけるのには時間がかかります。 また、ご自身の理想のカフェを実現するためには、カフェを作る最初の段階の物件選びから妥協しないことが大切です。 時間をかけて納得できる物件を見つけるためには、6ヶ月～1年はかけても良いでしょう。

物件を探す方法は、インターネットによる情報収集や不動産屋で直接相談するなどいくつかありますが、多くの企業では店舗開発の専門部署があり、良い物件をいち早く見つけられるよう探しています。 従って、条件の良い物件が世の中に出ることは少なく、自身で物件を見つける前に良いものは既に入居者が決まっているということは少なくありません。また、開業予定の個人と有名なチェーン店のどちらに物件を貸したいと思うのか？を賃貸のオーナーや不動産の立場で考えると、入金滞納の心配の少ないチェーン店の方が安心して貸せると考えています。

個人で物件を見つけるのは決して簡単なものではありません。 物件を見つけるためには、出店したい地域に頻繁に足を運んで物件を探したり、開業への熱意を伝えるなどして、不動産屋などと信頼関係を築きながら未公開物件の情報を獲得する必要があります。

カフェ店舗物件選びのポイントとは？

カフェを出店するにあたっては、まず物件を用意しなければなりませんが、その前に「どの地域へ出店するのか」「どんなカフェにするのか」といった、カフェの概要を決めなければなりません。これらの具体的なイメージがあると、物件選びもしやすくなります。

具体的なイメージをもったうえで、売り上げ予測を立てておけば、家賃の上限も見えてきますし、支払い可能な家賃範囲内でよりよい立地の物件を探すことも可能です。そのため、カフェ店舗物件選びのポイントを確認する前に、「出店したいカフェのイメージ」をもつようにしましょう。

では、カフェ店舗物件選びのポイントを6つご紹介します。

①カフェ開業するならコンセプトを決めてから物件を探す

カフェ開業にはコンセプトが大切と言われています。コンセプトとは、どういう店なのかをわかりやすく言葉にしたものです。例えば、「子供連れでも楽しめるような店」などというように具体的に考えてみましょう。

カフェの物件探しは、このように明確なコンセプトを決めてからスタートするのが理想です。表現したいもの、提供したいものが先に決めてから、それに合った物件を探すのです。時間や資金がないからといって安易に物件を決めてはいけません。妥協せずにとことん理想の物件を探す姿勢が大切です。

②立地別の特色に配慮する

「どんな年齢層の人がいつ通るのか」、「店舗の前の道には人通りがあるのか」、「駅からはどのくらい離れているのか」など立地別の特色に配慮するようにしましょう。どの立地がいいかは出店するカフェの形態によっても異なります。たとえば、家族連れが主な客層であれば、駅から多少離れても、駐車場を広めにとれる立地のほうが成功に近づけるかもしれません。また、メインの通りは足早に通り過ぎる人ばかりで、お店に気づいてもらえるかわからなくても、そこから1本入った道はゆったり歩いている人が多く、お客様になってもらえそうな人が多い可能性もあります。印象だけで決めるのではなく、立地別の特色に目を向けて検討するようにしましょう。

③物件エリアの事前調査も入念に行う

上記でカフェのコンセプトを決めてから物件探しをしましょうとお知らせしましたが、コンセプトが出店エリアのイメージや顧客ニーズと合っていなければチグハグな店になってしまいます。そうならないためにも、開業したいエリアの調査を入念に行っておく必要があります。

特に、どのような客層が中心なのか、平日と週末ではどちらが集客できそうなのか、近隣店舗のピークタイムや客単価などに注目するようにしてください。最近は個人でも利用できるマーケティングサービスもありますので、利用を検討してみてもいいでしょう。

④売り上げ予測をしっかりと立て予算を決める

カフェ店舗物件を選ぶときには、「家賃がいくらの物件が借りられるのか」を明確にしておかなければなりません。そのために必要なのが「売り上げ予測」です。客席を想定し、立地もある程度指定したうえで、朝・昼・夜とどのくらいの売り上げが予測されるのかをシミュレーションしてみましょう。

飲食店の家賃相場は、売り上げの10％だとされています。月商200万円であれば、20万円が上限となります。これに必要な席数から割り出した面積を合わせて、店舗を探すようにしましょう。

⑤店販や協業による差別化も検討する

カフェを一人で営業する場合、向いている坪数は「5～10坪」といわれます。客席数は「坪数×1.5」で計算するため、10坪なら15席程が見込まれるでしょう。少ない席数でも売上をキープするため、店販や協業のスペースを設けることも検討してみましょう。スイーツやパンのテイクアウトに対応する、野菜・食器・本などカフェとの相性が良い異業種と協業するなどが例として挙げられます。新たな時代に、自店にどう付加価値をつけてファンを獲得していくかを考えることも大切です。

⑥物件情報サイトなどで情報収集をする

飲食店専門の物件情報サイト、居抜き情報サイトに会員登録するなどして情報収集を進めてみましょう。どんな物件があるのか、そのエリアの家賃相場などを知ることができます。開業したいエリアが明確な場合は、その土地の不動産屋に出向き、カフェのコンセプトを伝えるなどして信頼関係を築いていきましょう。

不動産業者だけでなく、食材業者や知り合いのカフェオーナーなどから物件の情報が入ってくる場合も考えられますので、多くの方と知り合うことを心がけ、常に良い情報を得られるような人間関係を構築しておくことが重要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか？今回は、カフェ物件選びのポイントについて解説しました。

物件探しは、開業準備の中でも、最も入念に時間をかけて行うべきものです。カフェ開業される方の中には、直感で物件を決めてしまう方も多いようですが、第一印象も大切ですが、冷静になって経営面での判断をすることはもっと大切なことです。

今回お知らせした内容を参考に、自分ひとりだけの視点ではなく、開業パートナーや専門家を交えて客観的な意見を聞きながら慎重に検討していきましょう。