飲食店の「店舗物件取得」に係る費用の内訳について

飲食店開業時の費用としては、大きく分けて物件取得に関する費用と、店舗投資（内外装工事や備品の購入など）に関する費用の2つに分けられます。

物件探しをしていくうえでは、どの程度の資金が必要になるかを把握しておくことは大切です。ここでは、飲食店開業前にかかる「物件取得費用」の内訳について解説していきます。

物件取得費とは？

物件取得費とは、建物賃貸借契約時に発生する費用を総称したものです。

事業用物件の場合、物件の諸条件によりそれぞれ物件取得費の項目が異なったり、物件概要書を見ても物件取得費に総計いくら支払わなければならないか書かれていないものも多いので気をつけましょう。

物件取得費用の内訳

店舗保証金（敷金）

契約時に、賃料や原状回復費用など借主の債務を担保するため貸主が預かる金銭のことを保証金といいます。これは、住居などを借りる際の敷金に相当するものです。敷金同様に、契約終了時に償却分を差し引いて返還されます。

店舗物件取得による保証金の支払先は大家さんで、一般的に家賃の6～12か月程の費用を想定しましょう。

礼金

契約時に、貸主に御礼の意味で支払われる費用のことを礼金といいます。この礼金は保証金とは異なり返還されることはありません。物件取得時に一番交渉が効く為、必ず仲介会社、もしくは貸主に対して相談しましょう。

支払先は大家さんで、一般的に家賃の0～2か月分程度の費用になります。

仲介手数料

契約時に、物件紹介業者に成果報酬として支払う費用です。支払先としては、不動産会社など物件の仲介をしてくれた業者で、一般的に家賃の1か月分以内の費用になります。

手付金

申込金が契約前の一時預り金であるのに対し、賃貸契約の締結後、引き渡しまでの間に発生する一時費用です。

契約後速やかに物件の引き渡しがなされるようにとの意味合いがありますが、 引き渡し後、他の契約金の一部に充てられるため、余分に発生する費用ではありません。

前払い家賃

家賃を前払いで支払うことを前家賃といいます。支払先は大家さんで、契約のときに、日割り家賃と来月分の前家賃の支払いが必要になります。

造作譲渡料

造作買取料は居抜き物件に限った話ですが、内装・設備などを引き継ぐ場合は、前の借り主に対しての譲渡代金です。綺麗な内装を仕上げている店舗になればなるほど、譲渡代金は高額です。但し、交渉によっては大きく減額することも可能です。

各種保険料

特に飲食店では火災保険への加入が必要になると思います。その他の業態の店舗は、それぞれの業態や賃貸条件によって必要性は変動しますが、不特定多数の人が出入りする店舗であったり、内装や商材に多額の費用を書けている店舗であれば火災保険に加入することをお勧めします。保険会社は基本的に仲介業者、または貸主から紹介してもらえます。

仲介手数料は払わなくてはいけない？中抜きは違法なのか？

一般的には、物件は仲介業者に紹介を依頼し、貸主の持つ物件を見て契約するという流れですが、「仲介手数料を払いたくない」と考え、借主が直接貸主と契約したような事例もあります。これを「中抜き」といい、仲介業者を挟まない契約のことを指します。仲介業業者が紹介した物件であるにも関わらず、仲介業者を取引から排除し直接オーナーと契約を結んでしまうと中抜きと見なされ、不動産業者から訴訟を起こされ賠償金を請求される可能性もあります。

中抜き行為は商法512条により、仲介契約が成立せずとも報酬が請求できることが定められているので、十分気をつけてくださいとはいってもシチュエーション次第で考え方も変化するので、もしも困った際には弁護士に相談されることをおススメします。

まとめ

物件を取得する際には、上記のようにさまざまな金額がかかります（中には費用発生しないものもあります）。そしてそれは大家さん、不動産会社、居抜きの場合は前テナントオーナーへの支払いと、対象がそれぞれ異なるところも分かりにくい所です。

飲食店開業する際の資金の算段として、この物件取得費のほかに、内装工事などにかかる店舗投資費用、そして約半月分の運転資金を用意しておくと安心です。事前にどのくらいの金額が必要になるかを把握したうえで、予算の割り振りを行っておきましょう。