【飲食店開業者必見】知っておきたい不動産・物件用語
飲食店を開業する際には物件取得は避けて通れません。以下、代表的な不動産・物件用語を記載していますので、事前に理解しておきましょう。
不動産・物件用語
居抜き
家具・設備などをつけたままの建物の状態。売買貸借の際使う語。居成りともいう。居抜きの店舗の場合は、設備がついたままでの売買・賃借のことをいい、多くは飲食店等で営業用の設備、装飾品等が付いたままでの売買、賃借権の譲渡をいう。
解約予告
契約期間内及び期間満了時に賃貸借契約を解除する場合に、書面にて貸室明け渡しを前もって申し出ること。予告期間の目安３ヶ月前から６ヶ月前予告で設定している契約内容が多い。
貸主
不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」といいます。不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用されます。
スケルトン
内装工事前の状態のこと。内装や設備の発注は自分で行わなければならない。
テナント
テナントの本来の意味は、賃借契約のもとで家屋や貸店舗を借り受ける借家人のことを指します。ただし、日本では「貸店舗」と同義語となっており、「空きテナント」「貸しテナント」のように使用されます。主にビルやマンション、百貨店、ショッピングセンター、鉄道駅の構内などの一部の区画を借りて事業を行う店舗のことを指す言葉として用いられるのが一般的です。
宅地建物取引業者
国土交通大臣(建設大臣)または都道府県知事の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう(宅建業法第2条3号)。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的としているものである（宅建業法第1条）。
宅地建物取引主任者
宅地建物取引主任者とは、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、その都道府県知事の登録を受け、登録している都道府県知事から宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。（宅建業法第15条1項括弧書）重要事項の説明、重要事項説明書及び契約締結後に交付する書面への記名押印等、宅地建物の取引にあたって、その行うべき業務は非常に重要なものである。
仲介手数料
契約を仲介した業者に決済時に支払う手数料のこと。基本的に家賃の１ヶ月分（共益費・管理費などは含まない）。
定期借家契約
更新できない借家契約のこと。中途の解約は原則として認められていない。定期借家契約では、契約期間が満了したら、借主はどのような事情があっても物件を明け渡さなければならない。旧借家契約のように「居すわり」や、立退き料を要求してから出て行くといったことができなくなります。ただし、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に家主から再契約をしない旨の通知がない場合は、「再契約」というかたちで契約を続けることができます。
手付金
契約締結の際、その履行の保証として、賃借人から賃貸人に交付する金銭。借主は差入れた手付金を放棄し、或いは貸主が受領済みの手付金の倍額を返還して、契約を解除できる手付金（解約手付金）が一般的です。
敷金
賃借人が賃貸人に、賃貸借契約をする時に預けるお金。解約時には返却される。保証金と違う点は、敷金は賃料を滞納した場合にその賃料分に充てたり、解約時に借りる前の状態に原状回復するための費用に当てたりする事が多く、貸主側の保全の性格が強い。しかし最近は敷金の代わりに保証金を預ける場合も多く、また敷金と保証金の両方を預けるものもある。
造作譲渡料
最近の店舗の賃貸借契約では、賃貸権や営業権だけの譲渡がほとんど認められていない。 そのため、せっかく高い内装工事をしても、解約すれば無駄になってしまう可能性もあり、そこで考え出されたのが造作譲渡である。これは店舗の造作や備品を、賃借人の承諾を得て、新たな賃借人に売り渡す費用のことで、いわゆる居抜き店舗の賃貸借の際に見られるものである。譲渡する側は、すべての造作、備品を譲渡しなくともよく、自分の譲渡したいものだけを譲渡すればよい。
権利金
不動産の賃貸借における権利金とは、その物件の賃貸権を買うお金の事で、第３者に売 買できる。元の売り手に権利を返して権利金が返却されるということは原則的にはない。最近の店舗の賃貸借契約では、賃貸借の権利だけを売買することはほとんどない。
礼金
お礼として賃借人から賃貸人に払うお金で、返却されないお金。敷金や保証金と同時に 支払われることがほとんどだが、入居者の減少などによって礼金を不要とするケースも出てきている。
名義書き換え料（名義変更料）
造作譲渡を行った場合、造作備品を売った側が賃貸人（大家側）に支払うお金のこと。つまり、新たな賃貸人に造作譲渡して出て行く者が、賃貸人に支払うもので、譲り受ける側の者が払うものではない。金額は譲渡代金の何％と決める場合が多い。
管理費・共益費
入居者全員が、建物の維持管理のために負担する費用。管理費も共益費も同じ意味合いのものであるが、所有者が一人の建物の場合に共益費と呼ぶケースが多い。エレベーターの保守費用、通路の電気など共同使用、共有部分の維持管理のための ものである。
更新料
賃借の契約期間満了後も、継続して賃借する場合に賃借人が賃貸人に払うお金。契約を更新してもらうためのお礼と言える。特に決まった金額はないが、新しい賃料の1～2か月分を支払うことが多い。
償却
預け入れしてある保証金が、解約時に返金される際に減って戻ることで、この減る部分 のことが償却と言われる。これは物件の現状復帰費用などの実費ではなく、契約時にその額のことも保証金の何％などと決められる。償却方法は特に決まっていない。また中には、その償却分をその都度補充することを義務づけている場合もある。
修繕積立金
マンションなどの区分所有の建物で、将来の修理、修繕に備えて毎月積み立てをするこ と。年々老朽化する建物を、将来一度に修理・修繕費用を負担するのは大変なので、区分所有者全員が毎月そのための費用として積み立てておくもの。
原状回復
物件を退去する際、借主が住居をできるだけ入居前に近い状態に回復し、入居後に取り付けたものなどを取り去ること。これまでは借主が原状回復するのは当たり前だったが近年、原状回復不要の物件が増加している。
リース契約
リース契約とは、店舗の設備・備品等を貸し出すリース会社と利用者が結ぶ契約です。契約者は、設備・備品等を購入ではなく長期の貸し出しという形で利用し、その対価としてリース料を支払います。
専任媒介
媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼びます。
内装
建物内部の仕上げの総称のこと。
媒介契約
宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主と買主（又は貸主と借主）との間に立って、取引成立に向けて活動すること。宅地建物取引業者がこうした活動を行なう際に、依頼者（売主・買主・貸主・借主）と宅地建物取引業者との間に締結される契約を「媒介契約」と呼ぶ。媒介契約の方法や内容については、宅地建物取引業法第34条の2によって厳しい規制が加えられている。
保証金
保証金とは、借り主が家賃を支払わなかったときに家賃に充当したり、借家(部屋)を傷つけたときなどに修理費に充てたりするための金銭。保証金は、契約終了のときに借り主に返さなければならないが、地域慣習によっては保証金の一部を「償却」という名目で、実質的には礼金(権利金)として受領するところもある。
元付け業者
貸主に直接依頼されて、提携している業者のこと。
ロードサイド型店舗
ロードサイド型店舗とは、幹線道路など交通量の多い道路に面している商業施設の事をいいます。ロードサイド型店舗は幹線道路に面しているため車を利用する消費者をターゲットとすることが多いのが特徴です。
路面店
路面店とは、通りに面した店舗のこと。大都市の大通りの路面店では主に有名銘柄の直営店や専門店が店舗を構えることが一般的です。ビルやショッピングモールに出店するテナントと対照的な言葉として用いられることが多いようです。
空中店舗
駅前通り沿いなど、人通りの多い通りに面したビルの2階以上に出店する店舗の事を「空中店舗」と言います。ただし、商業施設やショッピングモールの中で出店する店舗は2階以上であってもこの中には含まれません。
まとめ
不動産・物件用語を纏めました。店舗物件をお探しの方のお役に立てられれば幸いです。
